1. Зміни в проєкті
Внесення незначних змін та модифікацій у типові проєкти є чимось природним, оскільки дозволяє адаптувати проєкт до індивідуальних потреб його майбутніх мешканців. Зміни та модифікації впроваджуються адаптаційним архітектором. Адаптаційний архітектор повинен мати архітектурну кваліфікацію для проєктування, яку повинен підтвердити наявністю сертифіката архітектора (ГАПа).
Усі проєкти будинків ARCHON+ можна змінювати та модифікувати - Каміла Мендель - керуючий директор ARCHON+.
Що включає стандартна згода на зміни, котра міститься в складі проєкту?
У кожному з наших проєктів було внесено згоду на зміни, що більше не потребує зв’язку з нашим офісом. Ця згода за замовчуванням дозволяє вносити зміни в такій області:
- зміна віконних і дверних прорізів, а також мансардних вікон відповідно до потреб інвестора (ліквідація вікон і дверей, зміна місця розташування, збільшення, зменшення),
- зміна матеріалів і видів конструктивних елементів із збереженням відповідних технічних параметрів (наприклад, зміна технології виготовлення перекриття, стін тощо),
- зміна типу покрівлі з урахуванням запроєктованих ухилів і навантаження покрівлі (заміна керамічної черепиці на бетонну, листову або бітумну черепицю),
- незначні зміни неконструкційних елементів внутрішнього планування (наприклад, переміщення дверей, зміна компоновки перегородок),
- модифікації внутрішніх мереж (зміна розташування димоходу, зміна розпровадження мережі),
- зміна системи опалення будинку,
- зміна функціонального призначення приміщень,
- зміна розмірів терас і зовнішніх сходів.
Звичайно, внесення інших нестандартних змін можливе, але вимагає попередньої консультації з нашим офісом. На основі короткої розмови готується додаткова згода на зміни, яку ми надсилаємо в письмовій формі, на адресу, надану Інвестором.
Для приготування вищезгаданої згоди на зміни, що виходять за рамки стандарту, нам знадобляться ваші дані, номер ділянки та її місцезнаходження.
Адаптація готового проєкту
Кожен типовий проєкт будинку потребує адаптації до місцевих умов, що випливють з Генерального плану та положень, зазначених у Містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки.
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
Така адаптація називається ПРОЄКТНА АДАПТАЦІЯ, і виконується вона зазвичай місцевими проєктувальниками, що діють на території, де знаходиться конкретна ділянка. В такому випадку вони повинні мати відповідну архітектурну кваліфікацію та належати до Палати архітекторів або Палати інженерів-будівельників. Адаптації підлягають усі розділи проєкту, індивідуальні креслення повинні бути описані, завірені та затверджені архітектором-адаптатором, який також повинен долучити до них відповідні сертифікати.
Зміни, що виникають у зв’язку з необхідністю адаптації проєкту до умов розташування ділянки є обов’язковими. Ця частина адаптації охоплює адаптацію проєкту до несучої здатності ґрунту, зон промерзання ґрунту, вітрових та снігових навантажень, а також до висоти залягання ґрунтових вод на ділянці.
Під час адаптації, в додатковій частині також можуть бути внесені інші зміни, щоб адаптувати даний проєкт до індивідуальних очікувань майбутніх мешканців. Додаткові зміни, що вносяться в границях адаптації, найчастіше стосуються розмірів і розташування віконних і дверних прорізів, зміни розташування тераси, способу опалення будинку, підняття колінної стіни, проєктування підвалу тощо.
Під час адаптації ми також можемо розраховувати на допомогу в отриманні погоджень, висновків та дозволів, передбачених будівельним законодавством, у відповідних установах.
Що входить до проєкту генерального плану даної ділянки?
Генерльний план земельної ділянки – це документ, який на етапі адаптації, і його виконання необхідний для отримання дозволу на будівництво. Генерльний план земельної ділянки визначає розташування будівлі в межах ділянки і складається з описової та креслярської частини. Він повинен бути підготовлений на поточній карті, призначеній для проєктних цілей, на якій архітектор з відповідними дозволами відзначає, серед іншого:
- контур будівлі, вказуючи його розміри та відмітку чистої підлоги, на якому має бути зведена будівля по відношенню до відміток поверхні земельної ділянки;
- межі ділянки;
- зовнішні інженерні мережі (наприклад: вода та каналізація, газ, електроенергія), місця підключень їх до проєктного будинку;
- спосіб скидання або очищення стічних вод;
- розташування існуючих і запланованих будівельних об'єктів;
- розташування в’їзду та під’їзду до ділянки та характерних елементів на ділянці.
При підготовці генерального плану земельної ділянки архітектор точно визначає місце розташування будинку в межах ділянки, а отже, визначає його розташування по відношенню до напрямків світу. Оскільки розміщення будівлі на земельній ділянці включає в себе комфорт проживання в будинку, вкрай важливо визначити оптимальне місце.
2. Адаптація проєкту
Кожен готовий проєкт будинку потребує адаптації до умов розташування та до умов, що випливають з Генерального плану забудови чи обежень, які діють на ділянку забудови. Таке достосування називається АДАПТАЦІЯ ПРОЄКТУ і виконується місцевими проєктувальниками з відповідними повноваженнями на проєктування. В межах адаптації також можлива модифікація проєкту з урахуванням індивідуальних потреб інвестора.
Що таке адаптація готового проєкту?
Процес адаптації готового проєкту можна розділити на дві частини: обов'язкову і додаткову.
Обов'язкова частина включає, серед іншого адаптацію готового проєкту до ділянки, тобто до її розташування щодо напрямків світу, можливих ухилів, навантажуваності ґрунту, зон снігового та вітрового навантаження, зон промерзання ґрунту та висоти залягання ґрунтових вод. В рамках адаптації також складається план забудови земельної ділянки з урахуванням проєктованої забудови на геодезичній карті, призначеній для цілей проєктування. Під час адаптації ми також можемо розраховувати на допомогу в отриманні погоджень, висновків та дозволів, передбачених будівельним законодавством, у відповідних установах.
Додатковою частиною адаптації є адаптація обраного проєкту до індивідуальних потреб Інвестора. Найпоширенішими змінами є розміри та розташування віконних та дверних прорізів, зміна розташування тераси, зміна способу опалення будівлі чи проєктування підвалу тощо.
Хто може зробити адаптацію?
Найкраще і найзручніше доручити адаптацію місцевим архітекторам/проєктантам, які працюють на території, де знаходиться обрана ділянка, оскільки вони добре розбираються в місцевих умовах. Однак вони повинні бути проєктантами з відповідною кваліфікацією і належати до Палати архітекторів або Палати інженерів-будівельників. При адаптації проєкту будинку архітектор повинен описати та проштампувати індивідуальні креслення та додати відповідні сертифікати. Адаптації підлягають усі розділи проєкту.
Архітектор, який адаптує готовий проєкт та складає план забудови ділянки, вважається проєктувальником даної будівлі, навіть якщо він не вносить жодних змін до готового проєкту, він несе відповідальність за обсяг та правильність проєктної адаптації та її відповідність діючим будівельним нормам (у день подання проєкту на затвердження), а також бере на себе всі зобов'язання та повноваження, що випливають із Закону, включаючи відповідальність за правильність та повноту проєкту.
При адаптації проєкту будинку архітектор-адаптатор затверджує його, ставлячи печатку, підпис та прикладає свій діючий сертифікат.
Обов'язки архітектора-адаптатора
Детальний перелік обов'язків архітектора, який адаптує готовий проєкт, включає, серед іншого:
- достосування проєкту до положень місцевого генерального плану, а якщо він відсутній, до умов забудови,
- пристосування енергетичних характеристик до умов розташування,
- виконання генерального плану проєктної ділянки,
- у разі необхідності внесення змін, зміни вносяться до оригіналу готового проєкту з використанням сталої графічної техніки (червоним кольором) у частині креслень та тексту або виконується запроетування аркушів замінних креслень,
- визначення зони впливу об'єкта,
- отримання необхідних висновків, домовленостей і перевірок проєктних рішень в обсязі, що випливає з нормативних документів,
- прийняття на себе обов'язків головного проєктувальника та додавання відповідних дозволів та довідки про належність до професійної Палати архітекторів або Палати інженерів-будівельників,
- розробка документації БІОЗ (Безпека та охорона здоров'я),
- здійснення авторського нагляду під час виконання будівельних робіт (на вимогу інвестора або компетентного органу), в т.ч. в рамках підтвердження відповідності реалізації проєкту оригіналу,
- додавання свідоцтва про приєднання ділянки до дороги загального користування (якщо дорога державного чи обласного значення).
Обов’язки адаптаційних проєктантів
Детальний перелік обов'язків проєктанта, який адаптує готовий проєкт, включає, серед іншого:
- виконання необхідної адаптації фундаментів до місцевих умов ґрунту та залягання підземних вод, та способу їх ізоляції,
- перевірка або розрахунок конструкції будівлі з точки зору її пристосування до місцевих умов і нормативних навантажень,
- перевірка відповідності проєкту до місцевих будівельних норм,
- додавання до проєкту відповідних заяв та довідок. Адаптація проєкту до чинних стандартів, правових норм та принципів технічних знань.
Зміни в проєкті
Кожен готовий проєкт захищений авторським правом, але в документації вказується обсяг змін, які можуть бути внесені без згоди автора (при купівлі проєкту Інвестор отримує згоду на їх внесення). Вона може бути різною – іноді досить обмеженою, а іноді дуже широкою. Найчастіше зміни в проєкті стосуються пристосування будівлі до ґрунтових умов, зміни матеріалів і видів конструктивних елементів (наприклад, перекриттів) при збереженні технічних показників, незначної заміни неконструкційних елементів внутрішнього планування (дверей, вікон, перегородок), зміни типу дахового покриття з урахуванням проєктованих ухилів і навантаження покриття, способу обробки зовнішніх стін і виконання підвалу або відмови від нього. Це зміни, які не впливають на зовнішній вигляд будівлі – її форму та фасади.
Для інших змін ви повинні отримати - зазвичай безкоштовно - письмову згоду автора проєкту. Щоб переконатися, що їх можна запровадити, найкраще зробити такий запит перед покупкою проєкту. Простими для введення є: зміна розмірів і розташування вікон і дверей, зміна компоновки перегородок (або їх видалення), зміна оздоблювальних матеріалів і заміна одних матеріалів на інші з такими ж параметрами (наприклад, блоки з газобетону з керамічними блоками такого ж розміру або мінеральна вата на пінополістирол). Однак зміна матеріалу, що спричиняє зміну товщини стіни, змушує шукати інше рішення для деяких архітектурних деталей. У свою чергу, заміна одношарової стіни на дво- або тришарову (і навпаки) зазвичай вимагає ретельного перепланування фундаментів і перекриттів і зміни способу опори конструкції даху.
До складніших змін, пов’язаних зі значними витратами на проєктування замінних рішень, належать насамперед зміни в конструкції будівлі, тобто перетворення одноповерхового будинку на двоповерховий, зміна розмірів будинку або технології (наприклад, з традиційної в каркасну). У цьому випадку краще шукати інший проєкт, який відразу відповідатиме вимогам інвестора, не вносячи серйозних виправлень.
Тлумачення правил використання т. зв. готових проєктів
Проєкт ARCHON+ являє собою повну технічну документацію, що включає: архітектурний проєкт, проєкт конструкції, проєкт внутрішньої мережі водопостачання та каналізації, центрального опалення та газу, а також проєктування внутрішніх електро- та блискавкозахисних мереж.
Архітектор, який здійснює адаптацію типового проєкту до місцевих вимог, умов забудови та забудови земльної ділянки та до навколишніх умов, несе відповідальність з усіма витікаючими правами та обов’язками, а отже, має бути членом Палати архітекторів або Палати інженерів-будівельників та надати дійсний відповідний сертифікат.
Адаптувальники-конструктори зобов’язані поставити оригінальні підписи та печатки на технічну документацію та теж прикласти копію відповідного сертифікату.
3. Проєкт забудови ділянки
Якщо ви вибрали проєкт будинку своєї мрії з нашої пропозиції, це означає, що ви близькі до початку будівництва будинку. Однак ще до початку будівництва все одно проєкт будинку буде потрібно адаптувати. Цей процес полягає в адаптації його до місцевих умов та до потреб інвестора.
Процес адаптації готового проєкту можна розділити на дві частини: обов'язкову і додаткову. Обов’язковою частиною є пристосування готового проєкту до вимог місцевого Генерального плану забудови та до Містобудівних обмежень проєктної земельної ділянки, а також до зон снігового та вітрового навантаження, зон промерзання ґрунту та рівня підземних вод. В межах адаптації також складається генеральний план забудови земельної ділянки з урахуванням проєктованої будівлі на відповідній геодезичній карті, призначеній для проєктування. Під час адаптації ми також можемо розраховувати на допомогу в отриманні технічних умов, погоджень, висновків та дозволів, передбачених будівельним законодавством, у відповідних установах.
Додатковою частиною адаптації є адаптація обраного вами проєкту під індивідуальні потреби Інвестора шляхом перепланування розташування вікон, зміни розташування тераси, перепланування або ліквідації гаража, зміни кута нахилу даху. Додаткові зміни є результатом розташування будинку по відношенню до напрямків світла або топографії (наприклад, проєктування підвалу для будинку, розташованого на схилі).
Хто може адаптувати проєкт будинку ARCHON +
Найкраще і найзручніше доручити пристосування архітектору, який працює в даній місцевості, де знаходиться обрана ділянка, тому що він прекрасно знайомий з місцевими умовами. Однак він повинен бути уповноваженим проєктувальником і належати до Палати архітекторів або Палати інженерів-будівельників. При адаптації проєкту будинку архітектор затверджує його, ставлячи печатку, підпис та долучає копію свого сертифікату.