1. Изменения в проекте
Внесение незначительных изменений и модификаций в типовые проекты является естественным, поскольку позволяет адаптировать проект к индивидуальным потребностям его будущих жителей. Изменения и модификации производятся адаптационным архитектором. Адаптационный архитектор должен иметь архитектурную квалификацию для проектирования, которую должен подтвердить наличием сертификата архитектора (ГАПа).
Все проекты домов ARCHON+ можно изменять и модифицировать – Камила Мендель – управляющий директор ARCHON+.
Что включает стандартное согласие на изменения, содержащиеся в составе проекта?
В каждом из наших проектов было внесено согласие на изменения, которые больше не нуждаются в связи с нашим офисом. Это согласие по умолчанию позволяет вносить изменения в следующие области:
- смена оконных и дверных проемов, а также мансардных окон в соответствии с потребностями инвестора (ликвидация окон и дверей, изменение местоположения, увеличение, уменьшение),
- изменение материалов и видов конструктивных элементов с сохранением соответствующих технических параметров (например, изменение технологии изготовления перекрытий, стен и т.п.),
- изменение типа кровли с учетом запроектированных уклонов и нагрузки кровли (замена керамической черепицы на бетонную, листовую или битумную черепицу),
- незначительные изменения не конструкционных элементов внутренней планировки (например, перемещение дверей, изменение компоновки перегородок),
- модификации внутренних сетей (изменение расположения дымохода, изменение разводки сети),
- смена системы отопления дома,
- изменение функционального назначения помещений,
- изменение размеров террас и наружной лестницы.
Конечно, внесение других нестандартных изменений возможно, но требует предварительной консультации с нашим офисом. На основе короткого разговора готовится дополнительное согласие на изменения, которые мы присылаем в письменной форме, по адресу, предоставленному Инвестором.
Для приготовления вышеупомянутого согласия на изменения, выходящие за рамки стандарта, нам понадобятся ваши данные, номер участка и его местонахождение.
Адаптация готового проекта
Каждый типовой проект дома нуждается в адаптации к местным условиям, вытекающим из Генерального плана и условий, указанных в Градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка.
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка — документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству относительно этажности и плотности застройки земельного участка, отступов домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.
Такая адаптация называется ПРОЕКТНАЯ АДАПТАЦИЯ, и выполняется она обычно местными проектировщиками, действующими на территории, где находится конкретный участок. В таком случае они должны иметь соответствующую архитектурную квалификацию и быть членом Палаты архитекторов или Палаты инженеров-строителей. Адаптации подлежат все разделы проекта, индивидуальные чертежи должны быть описаны, заверены и утверждены архитектором-адаптатором, который также должен подключить к ним соответствующие сертификаты.
Изменения, возникающие в связи с необходимостью адаптации проекта к условиям расположения участка, являются обязательными. Эта часть адаптации включает адаптацию проекта к несущей способности грунта, зонам промерзания грунта, ветровым и снежным нагрузкам, а также к высоте залегания грунтовых вод на участке.
Во время адаптации, в дополнительной части могут быть внесены другие изменения, чтобы адаптировать данный проект к индивидуальным ожиданиям будущих жителей. Дополнительные изменения, вносимые в пределы адаптации, чаще всего касаются размеров и расположения оконных и дверных проемов, изменения расположения террасы, способа отопления дома, поднятия коленной стены, проектирование подвала и т. д.
При адаптации мы можем также рассчитывать на помощь в получении согласований, выводов и разрешений, предусмотренных строительным законодательством, в соответствующих учреждениях.
Что входит в проект генерального плана данного участка?
Генеральный план земельного участка – это документ, который на этапе адаптации и исполнения необходим для получения разрешения на строительство. Генеральный план земельного участка определяет расположение здания в пределах участка и состоит из записки и чертежной части. Он должен быть подготовлен на текущей карте, предназначенной для проектных целей, на которой архитектор с соответствующими разрешениями отмечает, среди прочего:
- контур здания, указывая размеры и отметку чистого пола, на котором должно быть возведено здание по отношению к отметкам поверхности земельного участка;
- границы участка;
- внешние инженерные сети (например: вода и канализация, газ, электроэнергия), места их подключения к проектному дому;
- способ сброса или очистки канализационных вод;
- расположение существующих и запланированных строительных объектов;
- расположение въезда и подъезда к участку и характерные элементы на участке.
При подготовке генерального плана земельного участка архитектор точно определяет месторасположение дома в пределах участка, а значит, определяет его расположение по отношению к направлениям света. Поскольку размещение здания на земельном участке включает в себя комфорт проживания в доме, очень важно определить оптимальное место.
2. Адаптация проекта
Каждый готовый проект дома требует адаптации к условиям расположения и условиям, вытекающим из Генерального плана застройки или ограничений, действующих на участок застройки. Такое применение называется АДАПТАЦИЯ ПРОЕКТА и выполняется местными проектировщиками с соответствующими полномочиями на проектирование. В рамках адаптации возможна модификация проекта с учетом индивидуальных потребностей инвестора.
Что такое адаптация готового проекта?
Процесс адаптации готового проекта можно поделить на две части: обязательную и дополнительную.
Обязательная часть включает, в частности, адаптацию готового проекта к участку, то есть к его расположению относительно направлений света, возможных уклонов, нагрузки почвы, зон снежной и ветровой нагрузки, зон промерзания грунта и высоты залегания грунтовых вод. В рамках адаптации составляется план застройки земельного участка с учетом проектируемой застройки на геодезической карте, предназначенной для целей проектирования. При адаптации мы также можем рассчитывать на помощь в получении согласований, выводов и разрешений, предусмотренных строительным законодательством, в соответствующих учреждениях.
Дополнительной частью адаптации является адаптация выбранного проекта к индивидуальным потребностям Инвестора. Наиболее распространенными изменениями являются размеры и расположение оконных и дверных проемов, изменение расположения террасы, изменение способа отопления здания или проектирование подвала.
Кто может произвести адаптацию?
Лучше и удобнее всего поручить адаптацию местным архитекторам/ проектантам, работающим на территории, где находится выбранный участок, поскольку они хорошо разбираются в местных условиях. Однако они должны быть проектировщиками с соответствующей квалификацией и принадлежать к Палате архитекторов или Палаты инженеров-строителей. При адаптации проекта дома архитектор должен описать и проштамповать индивидуальные чертежи и добавить сертификаты. Адаптации подлежат все разделы проекта.
Архитектор, который адаптирует готовый проект и составляет план застройки участка, считается проектировщиком данного здания, даже если он не вносит никаких изменений в готовый проект, он несет ответственность за объем и правильность проектной адаптации и ее соответствие действующим строительным нормам (в день подачи проекта на утверждение), а также берет на себя все обязательства и полномочия, вытекающие из Закона, включая ответственность за правильность и полноту проекта.
При адаптации проекта дома архитектор-адаптатор утверждает его, ставя печать, подпись и прикладывает свой действующий сертификат.
Обязанности архитектора-адаптатора
Подробный перечень обязанностей архитектора, адаптирующего готовый проект, включает, среди прочего:
- адаптация проекта к условиям местного генерального плана, а если он отсутствует, к условиям застройки,
- приспособление энергетических характеристик к условиям расположения,
- выполнение генерального плана проектного участка,
- в случае необходимости внесение изменений, внесение изменений в оригинал готового проекта осуществляется с использованием устойчивой графической техники (красным цветом) в части чертежей и текста или запроектированные листов заменяемых чертежи,
- определение зоны воздействия объекта,
- получение необходимых выводов, договоренностей и проверок проектных решений в объеме, вытекающем из нормативных документов,
- принятие на себя обязанностей главного проектировщика и добавление соответствующих разрешений и справки о принадлежности к профессиональной Палаты архитекторов или Палаты инженеров-строителей,
- разработка документации БИЗХ (Безопасность и здравоохранение),
- осуществление авторского надзора при выполнении строительных работ (по требованию инвестора или компетентного органа), в т.ч. в рамках подтверждения соответствия реализации проекта оригиналу,
- сложение свидетельства о присоединении участка к дороге общего пользования (если дорога государственного или областного значения).
Обязанности адаптационных проектировщиков
Подробный перечень обязанностей проектировщика, адаптирующего готовый проект, включает, среди прочего:
- выполнение необходимой адаптации фундаментов к условиям грунта и залегания подземных вод и способу их изоляции,
- проверка или расчет конструкции здания с точки зрения его приспособления к местным условиям и нормативным нагрузкам,
- проверка соответствия проекта местным строительным нормам,
- добавление в проект соответствующих заявлений и справок. Адаптация проекта к действующим стандартам, правовым нормам и принципам технических знаний.
Изменения в проекте
Каждый готовый проект защищен авторским правом, но в документации указывается объём изменений, который может быть внесён без согласия автора проекта (при покупке проекта Инвестор получает согласие на их внесение). Он может быть разный – иногда достаточно ограниченный, а иногда очень широкий. Чаще изменения в проекте касаются адаптации здания к грунтовым условиям, изменения материалов и видов конструктивных элементов (например, перекрытий) при сохранении технических показателей, незначительной замены не конструкционных элементов внутренней планировки (дверей, окон, перегородок), изменения типа кровельного покрытия с учетом проектируемых уклонов и нагрузки покрытия, способа отделки наружных стен и проектирование подвала или отказ от него. Это изменения, которые не влияют на внешний вид здания – его форму и фасады.
Для других изменений вы должны получить – обычно бесплатно – письменное согласие автора проекта. Чтобы убедиться, что их можно ввести, лучше сделать такой запрос перед покупкой проекта.
Простыми для внесения являются: изменение размеров и расположение окон и дверей, изменение компоновки перегородок (или их удаление), изменение отделочных материалов и замена одних материалов на другие с такими же параметрами (например, блоки из газобетона с керамическими блоками такого же размера или минеральная вата на пенополистирол). Однако изменение материала, что приводит к изменению толщины стены, заставляет искать другое решение для некоторых архитектурных деталей. В свою очередь, замена однослойной стены на двух- или трехслойную (и наоборот) обычно требует тщательной перепланировки фундаментов и перекрытий и изменения способа опоры конструкции крыши.
К более сложным изменениям, связанным со значительными затратами на проектирование заменяемых решений, относятся прежде всего изменения в конструкции здания, то есть превращение одноэтажного дома в двухэтажное, изменение размеров дома или технологии (например, из традиционной в каркасную). В этом случае лучше искать другой проект, который будет сразу отвечать требованиям инвестора, не внося серьезных исправлений.
Толкование правил использования т. н. готовых проектов
Проект ARCHON+ представляет собой полную техническую документацию, включающую архитектурный проект, проект конструкции, проект внутренних сетей водоснабжения и канализации, центрального отопления и газа, а также проектирование внутренних электро- и молниезащитных сетей.
Архитектор, который осуществляет адаптацию типового проекта к местным требованиям, условиям застройки и застройки земельного участка и к окружающим условиям, несет ответственность со всеми вытекающими правами и обязанностями, следовательно, должен быть членом Палаты архитекторов или Палаты инженеров-строителей и предоставить действительный соответствующий сертификат.
Адаптировщики-конструкторы обязаны поставить оригинальные подписи и печати на техническую документацию и приложить копию соответствующего сертификата.
3. Проект застройки участка
Если вы выбрали проект дома своей мечты из нашего предложения, это означает, что вы близки к началу строительства дома. Однако еще до начала строительства все равно проект дома потребуется адаптировать. Этот процесс заключается в адаптации его к условиям и потребностям инвестора.
Процесс адаптации готового проекта можно поделить на две части: обязательную и дополнительную.
Обязательной частью является приспособление готового проекта к требованиям местного Генерального плана застройки и к Градостроительным ограничениям проектного земельного участка, а также к зонам снежной и ветровой нагрузки, зонам промерзания грунта и уровню подземных вод. В рамках адаптации также составляется генеральный план застройки земельного участка с учетом проектируемого здания на соответствующей геодезической карте, предназначенной для проектирования. При адаптации мы можем также рассчитывать на помощь в получении технических условий, согласований, выводов и разрешений, предусмотренных строительным законодательством, в соответствующих учреждениях.
Дополнительной частью адаптации является адаптация выбранного вами проекта под индивидуальные нужды Инвестора путем перепланировки расположения окон, изменения расположения террасы, перепланировки или ликвидации гаража, изменения угла наклона крыши. Дополнительные изменения являются результатом расположения дома по отношению к направлению света или топографии (например, проектирование подвала для дома, расположенного на склоне).
Кто может адаптировать проект дома ARCHON+
Лучше и удобнее всего поручить адаптацию проекта архитектору, работающему в данной местности, где находится выбранный участок, потому что он прекрасно знаком с местными условиями. Однако он должен быть уполномоченным проектировщиком и принадлежать Палату архитекторов или Палаты инженеров-строителей. При адаптации проекта дома архитектор утверждает его, ставя печать, подпись и копию своего сертификата.